Un’occhiata al Real Estate milanese

Introduzione Il settore immobiliare continua a crescere e ad attrarre investitori. In Italia il settore ha chiuso il 2021 con oltre 700 mila compravendite. Secondo i dati Istat, inoltre, l'ultimo trimestre dello scorso anno ha visto un incremento dell'1,2% dei prezzi delle abitazioni rispetto al periodo precedente e del 4,2% in relazione ad un anno prima, un trend che con l'inizio del nuovo anno non accenna a diminuire. Secondo il nuovo report “Italian Market Perspective 2021” di JLL, l’Italia si posiziona al 13° posto tra i principali mercati in termini di investimenti in commercial Real Estate. L’incertezza che ancora regna quest’anno si tramuterà in un secondo semestre positivo e in una solida ripresa nel 2022. Ovviamente, è Milano a guidare il mercato. Secondo uno studio di Immobiliare.it, nella città meneghina la variazione di prezzo al rialzo prevista per il 2022 è pari al 2-4% ed in termini assoluti Milano continuerà ad essere la città più cara d'Italia, con un prezzo al metro quadro che toccherà i 5.107 euro.

Il modello Milano è un mix di ingredienti che hanno fatto della città la meta principale dei soggetti internazionali che vogliono investire nel Real Estate italiano. Meta gettonata di migliaia di studenti, città emblema della vita lavorativa sfrenata, dei soldi e della moda, come una calamita, ha attirato a sé miliardi di euro in investimenti negli anni.

La crescita infrastrutturale di “Milàn” ha inevitabilmente portato ad un aumento dei prezzi.

A gennaio 2022 per gli immobili residenziali in vendita, è stata chiesta una media di 3.302 € al metro quadro, con un aumento del 7,45% rispetto a gennaio 2021 (3.073 €/m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio in provincia di Milano ha raggiunto il suo massimo nel mese di novembre 2021, con un valore di 3,311 €/m². Il mese con il prezzo richiesto più basso è stato aprile 2020: per un immobile in vendita è stato chiesto in media 2,744 € al metro quadro. Milano sicuramente offre molte più opportunità rispetto ad altre città italiane ed europee, sia in termini lavorativi, sia in termini accademici ma il problema rimane sempre il prezzo che si rivela molto spesso un problematico ostacolo.

A gennaio 2022 per gli immobili residenziali in affitto è stata chiesta una media di € 17,70 al mese per metro quadro, con un aumento del 1,14% rispetto a gennaio 2021 (€ 17,50 mensili per metro quadro). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio in provincia di Milano ha raggiunto il suo massimo nel mese di maggio 2020, con un valore di € 18,50 al metro quadro. Il mese con il prezzo richiesto più basso è stato agosto 2021: per un immobile in affitto, è stato chiesto in media € 17,00 al mese per metro quadro.

Dal report estratto da JLL, si possono elencare i settori in crescita:

• Uffici: in quanto destinati ad adattarsi alle nuove esigenze come la minore densità nell’occupazione degli spazi e la presenza sia di zone formali che di spazi informali dedicati alla collaborazione; 
• Logistica: con l’inizio della pandemia, il settore si è contraddistinto per una forte crescita grazie specialmente alla forte spinta derivante da e-commerce, grocery e farmaceutico; • Hospitality: a seguito della crisi pandemica, il settore sarà interessato anche da fenomeni di riconversione degli spazi in co-working, aree per lo sport&wellness o spazi dedicati alla ristorazione.
• Healthcare: a causa del costante invecchiamento della popolazione, l'attenzione è rivolta principalmente al settore delle case di cura e alla relativa domanda in rapida crescita. Gli attuali trend suggeriscono la necessità di 80.000 posti letto in più nei prossimi anni.

Secondo AICOM, il 2022 potrebbe essere l’anno del definitivo rilancio del Real Estate in Italia. Certamente, il mercato Real Estate all’interno dell’Unione Europea gode di una migliore prospettiva rispetto ai suoi principali concorrenti. Quest’ultima, è oggi ritenuta più attraente rispetto ad altre macrozone, sia per quanto riguarda l’aspetto geopolitico sia per quanto riguarda la migliore reazione alla pandemia. Apprezzamento evidenziato anche da una posizione ancora accomodante della Banca Centrale Europea, soprattutto rispetto ad una Federal Reserve che ha iniziato il percorso di irrigidimento delle sue politiche monetarie.